在萬達商業成功赴港IPO后，A股上市幾經周折的紅星美凱龍近日被曝出“計劃最快今年第二季末在香港上市”。

據媒體報道，紅星美凱龍已敲定中金和高盛等機構作為保薦人，計劃今年第二季度在香港展開招股程序，募資規模達5億至10億美元，相當于約31.5億至63億元。

雖然紅星美凱龍方面尚未就上述消息做出正面回應，但來自萬達商業的“刺激”，以及A股遙遙無期的“審核”，或是其不得已轉向H股的現實考量。

市場對紅星的關注卻不止于其上市傳聞，如若紅星美凱龍家居業務上市成功，以“家居Mall”為特色、獨立運營的紅星地產將何去何從？

“在紅星地產的雙Mall模式中，紅星家居既是一大特征，亦是其發展的弊端。”上海業內人士宋會雍對觀點地產新媒體指出，隨著紅星在家居領域吸引力的逐漸下降，紅星地產未來突破需要尋找“新的突圍點”。

A股轉向H股？

談起紅星美凱龍的上市之路，不能不將視線拉回2007年。彼時，紅星美凱龍家居集團董事長兼CEO車建新透露：“我們準備在兩三年之內IPO，在上海A股上市。”

2014年4月25日，中國證監會網站正式公布紅星美凱龍首次公開發行的預披露材料。

招股書顯示，紅星美凱龍家居集團擬公開發行不超過10億股，其中公司股東公開發售股份數量不會過半，募集資金將投入到武漢紅星美凱龍世博家居廣場等項目中，募集資金擬投入金額44.5億元。

相關市場分析指出，若上市成功，紅星美凱龍多了一條融資的渠道，“有利于企業進行市場拓展、設立分店、進軍商業地產以及開拓電商平臺等，為企業日常經營提供資金支持”。

隨后的7月4日，中國證監會發布《首次公開發行股票中止審查和終止審查企業基本信息情況表》。公告顯示，在未過會的597家企業中，紅星美凱龍被貼上了“中止審查”標簽。

據證監會資料，紅星被中止審查的原因為“申請文件不齊備導致審核程序無法繼續，招股書中所提供的財務數據均為2013年度財務報告”。

此后，紅星美凱龍便以“待審企業”身份等待中國證監會再次批復，雖然公司方面曾向媒體否認過赴港上市的計劃，但彼時就有市場人士認為其國內上市成功的可能似乎越來越小。

因此，在香港投行人士看來，紅星本次轉向H上市與上述原因關系密切，“A股IPO申請時間可能無限期延長”。

“通過上市計劃而提升相關的業績，推廣企業品牌力，是紅星美凱龍上市的最主要目的。”上海業內人士嚴躍進對觀點地產新媒體指出，如果上市成功，紅星也將在電子商務平臺建設發力。這既是紅星美凱龍的業務軟肋，同時也是尋求未來新盈利增長點的一個重要方式。

2013年7月，萬達商業A股IPO申請同樣被中國證監會“中止審核”，在去年年底轉而成功登陸H股，并募集到288億港元資金，這或許為紅星美凱龍赴港上市提振信心，“紅星此次的上市計劃，可以看作是對萬達的模式的又一次復制”。

商業地產尋路

不過，有熟悉紅星美凱龍的市場人士就告訴觀點地產新媒體，一直被外界認為是紅星美凱龍尋求轉型的紅星地產，并未在此次紅星美凱龍IPO的范圍之內。

“紅星的家居業務與地產業務實際上是截然分開、獨立運營的兩部分，外界對此多有誤解。目前，紅星美凱龍已剝離房地產開發業務，不涉及任何關于商業地產的開發。”一位接近紅星美凱龍的人士就對觀點地產新媒體表示。

雖然是并行的兩部分，且募資不會直接用于地產業務，但“就像萬達要把院線上市一樣的道理，院線本身賺錢肯定不是太多，但會帶來大量現金流”。

據了解，紅星美凱龍除了復制萬達的上市模式外，自2013年4月高調進軍商業地產以來，紅星地產在商業開發上也是要致力成為下一個“萬達2.0”。

同樣，據觀點地產新媒體了解，除添加家居賣場外，紅星開發的城市綜合體配套項目都加入了類似萬達影城的紅星太平洋影城，而這是其與四川省電影公司合作“打造”的自有影院品牌。

不過歷時一年半后，由于此前從未涉足零售商業地產，紅星地產“7年內建造100個愛琴海購物中心”計劃，因其在資金、團隊、運營等方面的不足而備受質疑，而復制萬達之路也顯得頗為艱難。

公開資料顯示，截止2014年末，即便各個項目都按計劃如期開業，紅星在全國也僅有北京、昆明、無錫三個愛琴海項目，而這與之前宣傳的“2020年前在全國建成100個愛琴海購物廣場”相距較遠。

“紅星和萬達還是不一樣的，例如在選點方面，萬達是在人口密度高的地方做中低端消費，而紅星則是在城市邊緣地帶做中高端，與覆蓋的消費人群脫節嚴重。”宋會雍稱。

上海業內人士嚴躍進則對觀點地產新媒體分析，從戰略思路看，紅星地產雖然可依賴紅星美凱龍的優勢，但在一些人氣不旺的區域進行投資，其商業租賃效果并不會太佳。另外，紅星地產近年在整個行業影響力不大，這也影響了產品項目的傳播力度。

資料顯示，紅星城市綜合體選址點大部分在二三線城市，例如無錫、常州、上海、廊坊、鞍山、太原、蘭州、長春、臨沂、淮安等，“目前各線城市商業地產過剩是一種普遍現象，而紅星布局的地方基本上都存在產能嚴重過剩的問題，這是肯定的。”

因此，在上述諸多不利因素的合力下，找到一個新的突圍點，則是紅星地產最為迫切的問題。

對此，嚴躍進認為，對紅星地產而言，關鍵是提升租賃客戶層次。運營商業地產不在于門店擴張的優勢，而在于未來如何提升租賃客戶的層次及提高其對高租金的承受能力。競爭異常激烈的商業地產領域，“如何做出品牌特色是關鍵”。

此外，對于紅星地產來說，商業運營不善也導致了在人事上的諸多動蕩。先有原萬科執行副總裁袁伯銀出任紅星家居集團總裁后離職，近期又有市場傳言，“紅星地產總裁諶俊宇離職，回到重慶獨立創業”。不過此點，觀點地產新媒體多次致電紅星地產方面未獲證實。