2015年11月26日，由上海點數文化與《地產線》主辦，廣畝景觀、中維國際、上海柏濤聯手支持的“地產產品價值點塑造與挖掘”的地產圈層高端論壇在成都NICCOLO酒店成功舉辦。??本次活動邀請了50余家成都知名地產公司代表到場，與知名建筑景觀設計師圍繞“價值點的塑造與挖掘”展開了一場思想碰撞，并探討設計核心價值挖掘。中國房地產發展到今天，在需求與供應碰撞之間，競爭越來越激烈，對開發商來說，不僅僅是立面風格競爭，而是產品品質的競爭，對設計師來講，不僅僅是設計費的競爭，而是創意與落地性的角逐。在技術日益同質化、產品趨同化的今天，如何通過規劃設計、建筑風格、立面設計及戶型創新全面提升產品的溢價能力???本次活動主持人由點數文化合伙人《地產線》雜志主編杜全利先生擔任。
??《地產產品價值點塑造與挖掘》節選??廣畝景觀 執行董事、總經理 張灼??景觀設計師：是地產價值的創造者。——廣畝景觀??白銀時代，住宅資本功能弱化，居住功能凸顯，更加注重體驗與實際居住感受;自媒體興起，口碑及類口碑傳述推廣作用超越傳統推廣方式，消費者對品質細節和個性化要求逐步加大，購買者對于實際居住體驗越來越看重，作為地產商，唯有經得起業主考驗的品質才能鑄造自身品牌。??在挖掘地產價值點時，對于地產項目住宅形成購買有三個重要環節，即“氣質吸引”，注重客戶對美的感受和需求，同時引領他們的審美;“個性需求”的關注，更多消費者的需求會趨于個性化;“價值認可”，接受你所創造的價值，并達成共識，即可形成購買。??作為一個景觀設計工作者，對于“氣質吸引”層面，廣畝遵循的是自主研發的“在地性理論”，通過觀聞觸聽與消費者產生情感上的共鳴，同時通過對當地更為系統的考察與分析，進一步產生文化的融合，創造更多的附加價值。??景觀設計的真正服務的客戶不是開發商，而是購房者，為了更加滿足最終消費者的“個性化需求”，廣畝景觀的研發部及項目設計團隊經過五年的資料整理以及標準化的工作，采集分析、整理、最終歸納的研發成果包括：??理想家：系與綠地集團針對住宅項目合作研發??思想家：系與綠地集團針對商辦項目合作研發??養生家：系以理想家為基礎，與綠地香港針對度假養生類項目合作研發??第三代兒童成長系統：與季高游樂締結戰略合作聯盟??戶外軟裝：系與世茂集團合作的情景化包裝??智慧城市：系與上海星舟信息科技合作??生態城市系列：??1)生態水處理：系與上海太和水環境合作??2)生態覆蓋物：系與上海恒景園林合作??3)生物防蟲：系與上海開泰合作??通過設計創造價值，得到各方認同，達成“價值認可”，最終完成銷售。??《住宅產業中的局與術》節選??中維國際工程設計有限公司 董事長 謝紹寧??通過1988-2000年1.0時代過渡到2000-2005年的2.0環境革命時代，隨后2005-2010年的3.0品配套時代以及2011年以后的4.0裝飾主義時代，緊接著到現在正在進行時當中的5.0綠色科技智能時代，關于未來時6.0C2B(房產定制)時代才是我們更應該著重要進行深究討論的話題。??住宅業的機遇主要體現有五點：2005年以前老舊住宅區矛盾日益突出，人們開始產生選擇需求;逐漸富裕起來的人們開始選擇居住空間;中國逐漸城市化，二胎政策放開，人群需求量也隨著逐漸增長;一些國際的戶均建筑面積及人均建筑面積的對比顯示改善性需求市場空間很大，并且可以大有作為;建筑是居住的機器!房地產開發都在以建筑為核心，而不是以人為本，這也許是中國房地產目前最需迫切轉變的拐點，解決基本需求，衣食住行、空氣、食安、水源等問題一切息息相關的問題都應該被關注!??伴隨著房地產C2B時代的帶來，如何打破傳統開發企業的B2C模式，通過商業流程的創新，讓用戶回歸甲方的地位，開發商回歸到服務商的角色，為此，用戶與開發商之間需要一個連接研發平臺，及眾望所歸的“C2B模式”應運而生。既能個性定制、又能規模定制;通過產品的多樣化、模塊的合理性、體驗的差異化、物業的個性化、最大限度地滿足不同需求，這就是房地產C2B的精髓。??購房者呼吁的定制化住宅是一種變異的定制概念，也是對別墅定制概念的衍生。通過購房者聯合起來向開發商定制，使其成為一種邊界、可行而且還能降低成本的方法。定制宅院會是未來豪宅的發展方向。??在C2B的房地產開發模式中，定制平臺化的公司將是未來開發模式中最大的受益者和資源的擁有者!我們不妨靜下心來，做出真正滿足人們需求的產品，關心人們的健康、延長居民的生命線上做出姿態，運用C2B模式，滿足用戶個性化需求，這也許就是住宅產業應該采用的戰術。??《白銀時代全面溢價》節選??上海柏濤成都事業部 副總經理 姜海濤??通過黃金時代至白銀時代的轉變，居住社區規劃已經發展經歷了四菜一湯——漂亮總圖——產品論——體驗式——宜居論五個歷史階段，由此可見成都市場由本來的產品論過渡到體驗式。由此對設計公司的要求也有原本階段內的量變逐漸升級為跨越階段的質變，更高的要求也需要更多地沉淀，升級和總結了。??2014年，成都房地產在理性市場環境下，投資客紛紛卻步，自住成為市場終極主流;2015年，當一個粗放時代結束，迎面而來的是理性與成熟，這樣才會迎來品質的高峰，即表面是弱市，實質是趨向成熟與規范，體驗式+品質自住的白銀時代正踏步而來。??剛需市場下，成本集約型房地產開發，需要從定位開始就有成本控制意識，精細化在一切可以產生價值的環節挖掘其價值，柏濤將其分成五個溢價模塊進行分析，即主題溢價;土地溢價;產品溢價;形象溢價;營銷溢價，借助生產工具及實際案例，消除專業隔閡!??這是一個最好的時代，也是一個最壞的時代;這是一個光明的季節，也是一個黑暗的季節。讓我們一起享受這個時代。??嘉賓討論節選分享——價值挖掘??(左起：杜全利、張灼、王翔、姜海濤、鄺海、熊健、郭衛東)　
??上海柏濤成都事業部 副總經理 姜海濤??一個時代的發展最主要的原因在于它和同業之間競爭的關系，開發商要去挖掘點一定是它的競爭伙伴很難去達到的一個點。比如說做了一個戶型，現在資訊的發展也許可以在第一個樓盤里套用，但很難在系列里面套用，因為旁邊人都在參照它，這個就沒辦法作為開發商的溢價點，這個太容易被復制。我們說萬達很難被復制，因為它背后有很多東西是別人很難學到的，那些可以被溢價的，一定是同行短期內難以被復制到的東西。??志達房地產 總建筑師 熊健??我覺得每個城市都不一樣，成都的心態是不追求高端上檔次，是種非常健康的心態，更多追求的是一種生活的質量或者是內心的平衡，所以說從成都本土的住宅開發來講，怎么樣去迎合成都人本地人的消費習慣和心態，不一定做的非常高大上，但是一定要舒適，成都人非常講究環境和品質，特別是環境質量，這一塊我覺得咱們成都本身自然條件，氣侯，喜歡交朋友等優勢。要挖掘的話，戶型來講大同小異，人的這種基本的生活習慣都是一致的，成都更側重于舒適性和環境，所以環境做好了，住宅、綠化、景觀作為一個重點來說的話，成都是有比較大的優勢。??當然，整個全國的市場來講，工業化、信息化的趨勢都是一致的，隨著住宅科技的發展，未來都是一致的。我想講關于人本身的心理感受，特別是成都人休閑的心態上，比其它城市的人更加看重，包括社區的配套以及商業，休閑和生態的概念可能也會比其它的城市更加關注一點。??中維國際工程設計有限公司 副總建筑師 V2工作室主持 王翔??中文里面有一個詞“價值”，英文有一句話“價格永遠不代表有價值”，我覺得我們在這里談論最重要是如何去深挖產品的價值。價值自身來講，剛才談到了成都閑適的生活理念和習慣，我是地道的成都人，我很理解成都的生活模式，生活情節，甚至我認識的很多熟人他們可能現在還是住在那種條件并不是特別舒適的小區里面，但是并不代表他們沒有能力去改變，只是他們可能就習慣了這種方式。??作為乙方來說，做設計的出發點有三個方面，第一個是對城市的回歸，剛才提到了很多關于本土化、本地化、民俗化跟四川本身的一些風土人情接軌的想法，但是我認為在做地產產品的時候有一個悖論，就是每次做住宅小區或者商業的時候喜歡把自己圈起來，當我們把自己圈起來的時候，再講風土、人情、城市環境，其實這個概念有點兒怪異了。因為在營造自己的世界，但同時要講跟本土的接軌，就不難解釋有這么多川西風情的東西，有這么多文化概念的東西提升出來，以一種非原真的建造方式去建造出來。我認為在我們的黃金時代的時候消費都是快速的，然后進入白銀時代的時候，中國特有的方式會回歸。??價值其實最重要的是城市，我去了70多個城市，40多個國家，因為做設計就很關心每一個地方房產的價格，我發現比如在日本，一條街與一條街之間房產價格相差是非常大的，是不是可以考慮在未來將我們的思維重點回歸到城市上，如何能夠營造一個更加宜于人居的，公共空間真正讓人停留的城市，這樣的城市功能更加的完備，小區更加的符合，這樣的思維模式下是不是會造成一個街區整體價值的改變和提升?我覺得這是值得我們思考的問題，包括萬達在做很多大地塊操作的時候，其實它也營造了一種社區的生活模式，而不是注重一個小區的思維模式。??第二個我認為設計方可以提升很重要的解讀，除了對環境的解讀以外，就是對建筑本身的解讀，現在很多建筑未來的可變性是很強的，比如80、90平米的房子進入之后覺得很小，當具備更多彈性的時候，就可以讓我們的使用者更有彈性，更適應年齡階段的使用它，可以真正保持整個街區，整個地段的城市活力。??最后一點可深挖的是一種發展的眼光來看待地產產品，其實最終決定的是我們對生活的需求。我們在沒有注意霧霾的時候可能已經吸了五年霾，當我們真正注意到的時候有很多的凈化產品，有很多除霾產品進入到我們的生活，地產產品能不能夠在我們還沒有注意到一些對于我們來說很重要價值元素的時候，把健康、節能、生態理念融合其中，走在市場的前端，當我們反應過來，這個東西原來有這么大價值的時候，我們的價值已經創造出來了。??廣畝景觀 執行董事、總經理 張灼??我們已經不能靠一兩招獲取消費者了，現在必須是組合拳，必須要把你所能做到的層面全部做到最好。就地產項目來說很多公司都可以做到，剛才提到的地段、戶型、還有風格等等很多公司都可以做，但是作為設計者來說，要挖掘出來這里面的共性東西，不管是成都還是上海，也可能地域，生活習慣不一樣的地方，但是對于生活品質的追求，對于家里老人、孩子的關注這些方面沒什么太大的差異，而且我們現在看到成都越來越國際化了，比如說太古里我們是眼睜睜看著建起來的，所以不管是審美，還是需求上和上海有很多共性的東西，設計所要做的是共性的東西做到最好，然后做到對待一個項目的時候，從業主的角度出發，看有什么樣的東西是可以發展個性化的，才具有競爭力，把這個做到極致，這個是每個項目都有自己特殊的氣質，關鍵是如何把這些氣質和優勢發揮出來，我覺得是一個設計師做設計最好的邏輯。??成都萬達商業廣場投資有限公司 成都萬達酒店投資有限公司 副總經理 郭衛東??從商業地產來講，其實面臨的競爭和壓力是要明顯一些，住宅來說可能在很長的時間段里面可能會有一定的規模，但是可以看得到的商業變化會大一些，尤其是一些新的經濟模式及經濟組織，包括電商這一類的影響是比較大的。所以整個的變化我覺得是正因為有很多的不完美，所以才有更多的需求。??商業也是如此，早先街鋪到現在購物中心可能占主導，可能再往后會變成樓宇經濟的模式，它可能會跟新的共享經濟的一些模式有結合，體驗店是一種做法，僅僅做展示，不做交易，這樣的情況在金牛萬達廣場里面就有。不是說一定要黃金位置，因為服務的產品和內容不太一樣，對整個設計來說也有一些新的影響。??另外，這一兩年看到一些新的政策是關于住宅的一些稅收農商行發生了一些變化，以后會更傾向于某一個方面，會有一些不同的方向，我想說的是除了從技術層面考慮，從其它經濟模式影響的考慮，尤其是在國內跟一些產業政策的引導是有非常強的關系。??另外剛才提到了類似于電商優步這樣的公司，定制產品從設計師來看，從行業來看也是不太一樣的。為什么萬達想轉型?拿大船和小船來形容，如果一個企業做大它吃水一定深，現金流相對來說比較大，才能夠往前沖，定制會變成一個大規模的行為，企業要做的話，還有一段時間，但可能相對來講利潤也豐厚。尤其是中間環節更多的話，要大規模市場化標準運作我覺得也不一定，要分門別類。??為什么買不到合適的房子，哪怕是設計師都覺得我理想中的房子不是我現在住的樣子?因為不能形成生產規模，就不一定形成有效的東西。??另外，從個人的角度來講，或者從設計的角度來講我覺得不用跟最新的潮流，也不用做利潤最豐厚的市場，做好最擅長的那一塊是最有效的，因為任何一個市場都有需求，只是說在這個需求里面是不是足夠的好，能夠最好的滿足。??第二個是學習能力的問題，如果基本面夠了，做不同的取向也是可以的，在變化當中更多反思和尋找自己合適的突破點可能更有用，也許會覺得不是跟著別人走，更多的發現自己也是最好的選擇。??招商商置公司成都大魔方、花園城商管 項目總經理 鄺海??首先不管是住宅，還是商業地產，我的感覺其實價值的最關鍵點要想明白什么是價值?或者房地產這個詞怎么樣理解?我個人覺得在中國現在的環境下最有價值的不是房產，是地產，是地。房子在中國目前的修建水平和產品標準下其實帶來所有的溢價是因為地價溢價，而不是房產本身的溢價。??第二個問題如果現在要考慮到房產本身溢價，它的價值點是什么，我們怎么去挖掘?從商業地產也好，還是住宅地產也好，最關鍵的一點是我們之前的產品是模式化的，沒有細分。反過來看今天的住宅，無外乎這些詞：剛需、首改、豪宅，購買的人群是不同的，設計師自己對建筑師的理解更喜歡的是品質，而作為一個公司老總更關注另外一方面，實際上同樣是在買豪宅，關注品質或者關注房產的價值一定是不相同的，但現在所有的產品，例如豪宅，一是環境景觀、二是配套，三是戶型有多大?但是之后我們有沒有真正量身訂作，或者說我們在考慮產品的時候考慮族群的人讓他們生活在這里。??70對生活的需求滿足最基本的穿衣吃飯，到了80、90、00時代來臨的時候我們發現他們是個性的，而且是形成族群的。反過來說到商業地產，商業地產在成都我覺得是一個最好的時代，也是一個最壞的時代，這兩句話在成都做商業我感受最深就像剛才郭總說的，只需要做大其中一部分的點，超越這個區域別人做的我就成功了。??一句話總結??張灼：產品的價值創造來源于我們對需求的解讀。??王翔：價值最終的體現來源于“境”，這個是“境”不止是城市環境，還有建造環境，要有真正具有價值的東西。??姜海濤：價值的挖掘是一個系統的工程，而且這個工程在一條路上不停的走，只要方向對就對了。??鄺海：只有能打動目標消費者，引起共鳴的這種價值點才是價值，其它的都不是。??熊健：未來的房地產不僅僅是房子本身的硬件，價值挖掘還要關注房產和房產之外人的各種需求和服務。??郭衛東：個性追求當中去發現一些商業化的模式，然后迅速的做起來，可能你在這個基礎上往另外一個方向做努力，就脫穎而出了。