眾籌賣房來襲??數據顯示了中國房地產的疲態。8月12日，國家統計局公布數據顯示，2015年1~7月份，全國房地產開發投資52562億元，增速比1~6月份回落0.3個百分點，創2009年5月以來新低。??泡沫消散，房地產在回歸作為一種產品的本質。一榮俱榮，雞犬升天的時代已過去。“新常態”下的房地產行業會倒逼地產商們去創新：生產方式上，用生產線來建房子開始出現，工業化標準化建房。產品創新上，品類會更加細分，深宅大院以及服務式公寓等新銳產品出現。銷售方式上，走向“互聯網+”。??最近，才和阿里完成驚天互相參股的蘇寧，又放大招。玩起了眾籌賣房。蘇寧眾籌、蘇寧置業、綠地集團強強聯合，全國十城“放價十億”籌房產。參與者最低818元即可參與蘇寧眾籌的“籌房不愁價”房產眾籌。??房地產眾籌是個什么鬼，能否一舉振興房地產行業？??反方：雞血一劑，然并卵??眾籌來了，看來起像救世主，其實可能一劑雞血，興奮過后，依然要面對油鹽柴米的艱難時世。而且因為房地產行業的復雜屬性，眾籌雖然在敲門，能否敲得開，還得打一個大大的問號。??1、一些房企熱衷的“眾籌”，并非真眾籌，而是一種營銷噱頭。??飛象網CEO項立剛認為，目前為止，眾籌主要還是一個概念，吸引大家對房地產項目更多的關注，這是它最核心的力量。??東莞房地產協會秘書長陳駿良認為：目前，房產眾籌主要是樓盤銷售前的廣告噱頭，開發商拿一兩套房出來做眾籌比較容易，若是要一次性拿一個樓盤做眾籌就比較難了。開發商拿出一套特價房，讓利二三十萬，通過籌集資金和競拍的方式，其實廣告效應非常明顯。??房地產專家、合作建房第一人于凌罡認為：眾籌的根本目的是實現各方利益主體一起出錢，一起賺錢，一起分錢，倘若不能讓多方共贏，那就是騙錢的游戲。”??克爾瑞研究中心分析師黃彬認為，目前的房產眾籌主要是房地產企業在主推，其目的側重于營銷推廣。房地產市場價格仍居高位，部分城市庫存嚴重，因此房地產開發商希望通過眾籌方式適當拉低房價，并緩解新房囤積壓力回籠資金。??2、房地產眾籌尚處于探索階段，還有許多法律的空白。??中投顧問高級研究員鄭宇潔則表示：房產眾籌與其他眾籌產品一樣，可能面臨相關法律不完善，監管不嚴，可能存在風險。??總的來說，房地產眾籌因為創新，所以還處于超前狀態，相關法律是缺失的，在這種情況下，所有房產眾籌的探索都是實驗，實驗就意味著存在巨大風險，畢竟這是一個完全嶄新的行業，有多個流程，每一道流程都需要非常專業的運作，并非籌錢那么簡單。??3、眾籌對房價的影響不大，不能讓消費者得到實惠。??中原地產首席分析師張大偉認為，眾籌對房價的影響不大。在目前的房地產項目開發成本里，項目的地段已經基本決定了產品的價格，相較于大頭的固定成本，在營銷和融資上壓縮成本可能只是杯水車薪。比如，營銷成本在總成本中占比較低，然而在項目落成后期，只要有空房，就仍需營銷，其中的成本還是會落回到客戶身上。就融資成本而言，在改變融資渠道所帶來的定制化服務中，與客戶協商定制可能會延長項目完成的時間，而這期間各項成本是增加的，同時也由客戶來承擔，因此削減這兩塊的成本意義不大。??正方：改天換地，新玩法??眾籌成了房地產行業門外徘徊的野蠻人，但是互聯網入侵傳統行業的規律往往就是，敲門之后必然登堂入室，“互聯網+”席卷一切，改變在所難免，房地產會因為互聯網的重新定義而渙發生機。??1、眾籌從營銷破冰也無妨，肯定會拋起驚天波瀾。??其實，每一塊堅冰的打破，都是從局部開始。打車軟件切入，也是從外圍包抄，先建立出租車司機與用戶通過智能手機來聯結。所以，我們大可不必擔心，房地產眾籌從營銷始，但肯定會拋起互聯網+房地產的驚濤駭浪。??從目前來看，房產眾籌模式不盡相同，但共同特點都是消費者先支付一定的金額后，獲得購買優惠房的資格。這樣，開發商不但通過房產眾籌沖刺業績做大銷售額，還可以緩解現金流，用別人的錢做自己的事情，并且也不用支付貸款利息。事實上，開發商的意圖并非是要低價賣房，而是通過讓利提高銷售現場的人氣，精準鎖定潛在購房者。對于開發商而言，不到一個月時間，就能蓄客幾百人甚至上千人。??互聯網平臺有可能承擔起未來虛擬售樓處的角色，將線下展示廳搬到線上來，對開發商來說節約了營銷成本，對用戶而言，參與眾籌就是要拿到購買折扣房源的入場券。??前海眾籌地產與消費眾籌事業部執行總經理李剛毅認為，互聯網是科技變革，而眾籌是社會變革；互聯網是生產力革命，眾籌是生產關系的革命。眾籌將是人類在資源配置領域僅次于股份制的創新，眾籌必將深層次地改變房地產。??原華遠地產董事長任志強認為，房地產企業和金融公司的組合模式，對于房企而言，可以把整個行業、傳統的生產方式和融資方式顛覆。對消費者來說，則提供了一個過去沒有過的理財模式。??2、創新總是先行一步，制度建設邊跑邊穿褲子。??從來創新都先于制度建設。當然眾籌的推行，各方都要加強自我約束，如果不自律，他律必將加倍到來。??第一金融董事長劉寶瑞先生認為，生產力革命+生產關系革命，互聯網+、眾籌等詞匯，在思維的碰撞中不斷出現，將能給房地產帶去一個新的市場空間。如何建立良好、有序、守法的眾籌生態系統，將為包括金融和房地產在內的各個傳統行業助力。??3、眾籌能讓消費者得到實實在在的實惠。??一米好地CEO馮印陶在認為，眾籌就好比是大伙集體出力或者出資干一件事，它的目的只有一個，那就是共同受益，利益分享。房地產眾籌其實就是一個去中介化的過程，以前中介方利用的就是買賣雙方之間的信息不對等，而作為中立的平臺，眾籌平臺就是幫助發起方和投資人實現雙方信息公開，打破這種不對等。??莊諾認為，以往房子不愁賣的時候，開發商無需花那么多心思找客戶，但現在市場不好了，越早圈定客戶意味著項目的去化率越有保障，所以開發商更愿意嘗試這種新的營銷手段。根據現有的預售制度，正在開發建設的商品房需要在證件齊全的前提下，才能通過認籌等方式圈定意向購房者。但通過發行附帶理財功能的眾籌產品“圈客”，則相當于將預售環節提前，在開工建設前就能把潛在客戶圈定。??CRIC研究中心認為，眾籌在房地產行業的日益普及，必將對購房者產生巨大的影響：一方面，通過房地產眾籌置業能夠減少中間環節，如廣告宣傳費、代理中介費、資金成本等，成本降低。A股上市的房企2014年第二季度的平均銷售費用率為3.28%，平均財務費用率為2.75%，扣除這兩項費用后可節省6.03%的成本，也就是說，一套200萬元的房子購房者能少花12.06萬元。另一方面，通過眾籌，購房者有機會參與產品的規劃設計，擁有更多的主動權，使得最終開發出的產品更加個性化。??蘇寧眾籌案例，意義更在于電商平臺與房地產商聯手，共同培育消費場景。房地產商提供房源，蘇寧眾籌投入流量。房地產商打折的結果，可以從營銷效果上去獲得另外的價值；也從交納訂金的人中，得到精準的購房者數據。當然，對于用戶，房地產商讓出了真真實實的利，他們看到是硬折扣，所以會有強烈參與意愿。同時，蘇寧通過5.5%的理財收益進一步爭取消費者，還有配套的3000元家電券贈送，消費者是難以拒絕的，而眾籌就會以這種簡單粗暴的方式，深入人心，從而登堂入室。