近年來，奧特萊斯被稱為零售業(yè)低迷期的一匹黑馬，并如雨后春筍般層出不窮，它到底有何制勝法寶?它又遇到了哪些困難?它未來的發(fā)展之路在哪里?本報特別采訪了北京首創(chuàng)奧特萊斯總經(jīng)理袁澤路，讓袁總談談奧特萊斯未來發(fā)展空間及方向在哪里???記者：現(xiàn)在的奧特萊斯越開越多，尤其北京還有幾家奧萊在計劃要開業(yè)您怎么看????袁澤路：我也聽說了北京有些開發(fā)商還在計劃籌備建設奧特萊斯，我認為，就北京目前現(xiàn)狀再開幾家奧特萊斯商業(yè)有點多，其 實經(jīng)營好奧特萊斯并不是件容易的事，前期的規(guī)劃、招商都是瓶頸，北京東、西、南、北、中，已有的這幾家奧特萊斯，從數(shù)量上已接近飽和，不宜短時間發(fā)展過多 過快，如果發(fā)展過快，只是簡單地把尾貨市場跟折扣商場結合，這樣一來，不管是從價格優(yōu)勢，還是產(chǎn)品優(yōu)勢上都不能滿足顧客的需求。如果單純地從建筑形式上， 模仿國外的奧特萊斯，只能說是山寨型的奧特萊斯。奧特萊斯業(yè)態(tài)有其本身的特點，商品資源有限，專業(yè)的運營團隊也不多。要想經(jīng)營好奧特萊斯，第一，商品組合 要有特點，品牌集合度要高，建筑形式上要創(chuàng)新;第二，經(jīng)營規(guī)劃(品牌定位、經(jīng)營模式)要創(chuàng)新，商品價格要有優(yōu)勢;第三，要有一個良好的經(jīng)營環(huán)境，空間環(huán)境 及充足的停車位;第四，成熟的運營團隊，推廣形式有新意。??目前，世界的奧特萊斯，約500家左右，其中美國有270家，歐洲約為150家左 右，其它分布在亞洲和其他國家。在中國真正可稱之為奧特萊斯的且銷售及環(huán)境都很成熟并年銷售額在10億左右的也就十幾家。今后奧特萊斯的發(fā)展趨勢，尤其是 郊區(qū)的奧特萊斯將會成為單體店和生活中心相結合的綜合體。??記者：您覺得社區(qū)購物中心(生活中心)與奧萊綜合體有什么不同???袁澤路： 隨著我國城市快速發(fā)展，中心區(qū)域土地資源有限，在郊區(qū)建立很多大型住宅區(qū)，出現(xiàn)很多商業(yè)配套需求，這些城市副中心適合做兩種商業(yè)業(yè)態(tài)模式，一種是社區(qū)購物 中心，一種是奧特萊斯。由于社區(qū)購物中心的招商更多是一些生活配套(如餐飲、娛樂、超市)的品類來滿足周邊人群的需求，而忽略了以購物為主的一些零售品 牌，所以更多意義上來說社區(qū)購物中心更像一個生活中心。??生活中心要滿足人們?nèi)粘Ｉ畹母鞣N需求，奧特萊斯綜合體通過很多品牌的集合，讓人們 在購物的時候有更多地選擇。奧特萊斯一般都遠離市中心，人們來到以后，需要有生活配套項目，要讓消費者覺得方便、舒服，消費者在意的是這里的環(huán)境有沒有營 造出來。很多消費者來到首創(chuàng)奧特萊斯，覺得特別舒服，就是因為我們在環(huán)境營造上下了功夫，人性化的東西做得好，通過街區(qū)的營造，改變單純的購物方式，更多 地吸引消費者。??記者：奧特萊斯的技術含量或者說核心競爭力在哪里???袁澤路： 奧特萊斯從商品組合到品牌規(guī)劃、環(huán)境營造以及招商運營能力，比其他商業(yè)業(yè)態(tài)要求更高。第一，奧特萊斯必須得有品牌;第二，品牌得有形象;第三，貨品要充 足;第四，價格要有優(yōu)勢。有些在市中心的商場，常年打5折售賣產(chǎn)品，這不叫奧萊，它是為了滿足追求時尚、最新產(chǎn)品的周邊白領這群人而設立的，如果做成淘便 宜貨的場所，就違背了奧萊“名品+實惠”的本質(zhì)。奧特萊斯的發(fā)展模式和方式：發(fā)現(xiàn)消費者需求，挖掘深層次的文化差異，特色運營，是奧特萊斯與眾不同的魅力 所在;大品牌、低價格，充分利用運營手段，提升經(jīng)營品質(zhì)，是奧特萊斯核心的競爭力;倡導人際交往，創(chuàng)造新奇的購物體驗，塑造新的生活方式是奧特萊斯承載的 新使命。??我們同時還肩負引導消費者的責任。打個比方，大家都在用手機，過去挑手機主要是通話質(zhì)量好不好，是顧客的需求，后來喬布斯帶領蘋果 對手機功能進行了研發(fā)，蘋果手機可以聽歌、玩游戲，可以上網(wǎng)，喬布斯引導消費者手機不只是打電話，所以蘋果在發(fā)展。商業(yè)也是這樣，滿足消費者的同時要引導 消費者如何消費，消費的過程中有什么東西可以更前進的，讓他可以更熟悉，通過消費引導才能引領消費變革。??記者：您認為做奧特萊斯必須具備哪幾個因素???袁澤路： 好多開發(fā)商跟我講要做奧特萊斯，覺得經(jīng)營容易好做，讓我給出主意，我先問幾個問題——第一，你有閑置資金嗎?第二，你耐得住培育期長，暫時不盈利嗎?第 三，有自己的專業(yè)團隊嗎?縱觀整個商業(yè)，運營和維護是非常重要的，如果說招商就像買了一套新房交給你，運營就是后續(xù)的維護問題。怎么能讓一套房的物業(yè)保持 新鮮感，就要不斷讓物業(yè)升值，這些就是運營要做的。我建議新的開發(fā)商根據(jù)實地考察，也可以選擇做生活中心，不要都跟風做奧特萊斯，因為奧特萊斯不一定適合 所有項目。??中國商業(yè)聯(lián)合會奧萊分會正不斷規(guī)范奧特萊斯的標準，比如，奧特萊斯基本的評定標準是，三萬平米以下叫小型奧特萊斯，三萬平米至十萬平米叫中型奧特萊斯，十萬平米以上的叫大型奧特萊斯，而且零售價格6折以下的商品在全部在售商品中占比不宜低于80%等等。記者：可否談談北京首創(chuàng)奧特萊斯二期未來發(fā)展規(guī)劃是什么?袁澤路： 要說這兩年我們做了什么，我覺得就是持續(xù)發(fā)展。北京首創(chuàng)奧萊開業(yè)到現(xiàn)在是兩年零三個月，在整個經(jīng)營過程中，只有一個主題——提升，不斷地提升，不光在品牌 結構上提升、環(huán)境營造上提升、現(xiàn)場裝飾方面及導購人員服務水平、大數(shù)據(jù)網(wǎng)絡營銷等方面，都在不斷提升品質(zhì)。今年北京首創(chuàng)奧萊二期70000平米的賣場規(guī)劃 正式啟動，更大的規(guī)模，將產(chǎn)生更大的效應。我們將利用室內(nèi)空間充分制造活動場景，完善各類服務設施，引進國際品牌，傳播時尚消費，繼續(xù)發(fā)展商旅文結合的道 路。加強消費者互動體驗，引領生活方式變革是北京首創(chuàng)奧特萊斯作為新時代商業(yè)地產(chǎn)一員承載的重要使命，我們將立足于奧特萊斯的業(yè)態(tài)，致力全方位品牌提升，為實現(xiàn)城市新中心功能升級，推動奧特萊斯本土化的進程不斷探索前行，這就是北京首創(chuàng)奧特萊斯發(fā)展的方向和未來。袁澤路從事商業(yè)20余年，在大型商業(yè)項目任總經(jīng)理職務十余年，現(xiàn)任北京首創(chuàng)奧特萊斯總經(jīng)理。高級營銷師專業(yè)職稱、高級經(jīng)營師專業(yè)職稱。亞太商業(yè)不動產(chǎn)學院講師。中國商業(yè)聯(lián)合會奧萊分會副會長。榮獲2013-2014年度亞太商業(yè)不動產(chǎn)學院天際線 “金牌操盤手” 大獎;2015年，被中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會評為“中國購物中心杰出職業(yè)經(jīng)理人”榮譽稱號。北京首創(chuàng)奧特萊斯商業(yè)一期總體建 筑面積11萬平方米，二期總體建筑面積7萬平方米，是京西地區(qū)唯一的、也是目前中國華北地區(qū)規(guī)模最大的奧特萊斯綜合體，項目自2013年5月1日開業(yè)起， 經(jīng)營業(yè)績斐然，打破商業(yè)常規(guī)，跳過項目培養(yǎng)期，直接進入成熟商業(yè)項目的行列，今年上半年銷售同比增長近50%。這在近10年以來，北京乃至全國都非常罕 見。北京首創(chuàng)奧特萊斯不斷突破創(chuàng)新，在穩(wěn)定運營、創(chuàng)新營銷的同時，也取得業(yè)內(nèi)認可，獲得多項殊榮：通過全國旅游景區(qū)質(zhì)量等級評定委員會的審核，被授予 “AAA國家級旅游景區(qū)”資格，成為“商旅結合”的典范;通過國際認證審核，獲得中國質(zhì)量認證中心頒發(fā)的“質(zhì)量管理、環(huán)境管理、職業(yè)健康管理”三體系認證 證書;項目被中國商業(yè)聯(lián)合會評為“全國零售企業(yè)服務質(zhì)量五星級企業(yè)”、“全國誠信興商雙優(yōu)示范單位”及中國商業(yè)聯(lián)合會奧特萊斯分會副會長單位等榮譽;在北 京品牌大會中，被評為“2014年度北京商業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新品牌”大獎;被奧萊行業(yè)媒體《奧萊視界》評為“2014年新銳奧特萊斯”及“2014年度最具創(chuàng)新奧 特萊斯”。?