近年來，奧特萊斯被稱為零售業低迷期的一匹黑馬，并如雨后春筍般層出不窮，它到底有何制勝法寶?它又遇到了哪些困難?它未來的發展之路在哪里?本報特別采訪了北京首創奧特萊斯總經理袁澤路，讓袁總談談奧特萊斯未來發展空間及方向在哪里???記者：現在的奧特萊斯越開越多，尤其北京還有幾家奧萊在計劃要開業您怎么看????袁澤路：我也聽說了北京有些開發商還在計劃籌備建設奧特萊斯，我認為，就北京目前現狀再開幾家奧特萊斯商業有點多，其 實經營好奧特萊斯并不是件容易的事，前期的規劃、招商都是瓶頸，北京東、西、南、北、中，已有的這幾家奧特萊斯，從數量上已接近飽和，不宜短時間發展過多 過快，如果發展過快，只是簡單地把尾貨市場跟折扣商場結合，這樣一來，不管是從價格優勢，還是產品優勢上都不能滿足顧客的需求。如果單純地從建筑形式上， 模仿國外的奧特萊斯，只能說是山寨型的奧特萊斯。奧特萊斯業態有其本身的特點，商品資源有限，專業的運營團隊也不多。要想經營好奧特萊斯，第一，商品組合 要有特點，品牌集合度要高，建筑形式上要創新;第二，經營規劃(品牌定位、經營模式)要創新，商品價格要有優勢;第三，要有一個良好的經營環境，空間環境 及充足的停車位;第四，成熟的運營團隊，推廣形式有新意。??目前，世界的奧特萊斯，約500家左右，其中美國有270家，歐洲約為150家左 右，其它分布在亞洲和其他國家。在中國真正可稱之為奧特萊斯的且銷售及環境都很成熟并年銷售額在10億左右的也就十幾家。今后奧特萊斯的發展趨勢，尤其是 郊區的奧特萊斯將會成為單體店和生活中心相結合的綜合體。??記者：您覺得社區購物中心(生活中心)與奧萊綜合體有什么不同???袁澤路： 隨著我國城市快速發展，中心區域土地資源有限，在郊區建立很多大型住宅區，出現很多商業配套需求，這些城市副中心適合做兩種商業業態模式，一種是社區購物 中心，一種是奧特萊斯。由于社區購物中心的招商更多是一些生活配套(如餐飲、娛樂、超市)的品類來滿足周邊人群的需求，而忽略了以購物為主的一些零售品 牌，所以更多意義上來說社區購物中心更像一個生活中心。??生活中心要滿足人們日常生活的各種需求，奧特萊斯綜合體通過很多品牌的集合，讓人們 在購物的時候有更多地選擇。奧特萊斯一般都遠離市中心，人們來到以后，需要有生活配套項目，要讓消費者覺得方便、舒服，消費者在意的是這里的環境有沒有營 造出來。很多消費者來到首創奧特萊斯，覺得特別舒服，就是因為我們在環境營造上下了功夫，人性化的東西做得好，通過街區的營造，改變單純的購物方式，更多 地吸引消費者。??記者：奧特萊斯的技術含量或者說核心競爭力在哪里???袁澤路： 奧特萊斯從商品組合到品牌規劃、環境營造以及招商運營能力，比其他商業業態要求更高。第一，奧特萊斯必須得有品牌;第二，品牌得有形象;第三，貨品要充 足;第四，價格要有優勢。有些在市中心的商場，常年打5折售賣產品，這不叫奧萊，它是為了滿足追求時尚、最新產品的周邊白領這群人而設立的，如果做成淘便 宜貨的場所，就違背了奧萊“名品+實惠”的本質。奧特萊斯的發展模式和方式：發現消費者需求，挖掘深層次的文化差異，特色運營，是奧特萊斯與眾不同的魅力 所在;大品牌、低價格，充分利用運營手段，提升經營品質，是奧特萊斯核心的競爭力;倡導人際交往，創造新奇的購物體驗，塑造新的生活方式是奧特萊斯承載的 新使命。??我們同時還肩負引導消費者的責任。打個比方，大家都在用手機，過去挑手機主要是通話質量好不好，是顧客的需求，后來喬布斯帶領蘋果 對手機功能進行了研發，蘋果手機可以聽歌、玩游戲，可以上網，喬布斯引導消費者手機不只是打電話，所以蘋果在發展。商業也是這樣，滿足消費者的同時要引導 消費者如何消費，消費的過程中有什么東西可以更前進的，讓他可以更熟悉，通過消費引導才能引領消費變革。??記者：您認為做奧特萊斯必須具備哪幾個因素???袁澤路： 好多開發商跟我講要做奧特萊斯，覺得經營容易好做，讓我給出主意，我先問幾個問題——第一，你有閑置資金嗎?第二，你耐得住培育期長，暫時不盈利嗎?第 三，有自己的專業團隊嗎?縱觀整個商業，運營和維護是非常重要的，如果說招商就像買了一套新房交給你，運營就是后續的維護問題。怎么能讓一套房的物業保持 新鮮感，就要不斷讓物業升值，這些就是運營要做的。我建議新的開發商根據實地考察，也可以選擇做生活中心，不要都跟風做奧特萊斯，因為奧特萊斯不一定適合 所有項目。??中國商業聯合會奧萊分會正不斷規范奧特萊斯的標準，比如，奧特萊斯基本的評定標準是，三萬平米以下叫小型奧特萊斯，三萬平米至十萬平米叫中型奧特萊斯，十萬平米以上的叫大型奧特萊斯，而且零售價格6折以下的商品在全部在售商品中占比不宜低于80%等等。記者：可否談談北京首創奧特萊斯二期未來發展規劃是什么?袁澤路： 要說這兩年我們做了什么，我覺得就是持續發展。北京首創奧萊開業到現在是兩年零三個月，在整個經營過程中，只有一個主題——提升，不斷地提升，不光在品牌 結構上提升、環境營造上提升、現場裝飾方面及導購人員服務水平、大數據網絡營銷等方面，都在不斷提升品質。今年北京首創奧萊二期70000平米的賣場規劃 正式啟動，更大的規模，將產生更大的效應。我們將利用室內空間充分制造活動場景，完善各類服務設施，引進國際品牌，傳播時尚消費，繼續發展商旅文結合的道 路。加強消費者互動體驗，引領生活方式變革是北京首創奧特萊斯作為新時代商業地產一員承載的重要使命，我們將立足于奧特萊斯的業態，致力全方位品牌提升，為實現城市新中心功能升級，推動奧特萊斯本土化的進程不斷探索前行，這就是北京首創奧特萊斯發展的方向和未來。袁澤路從事商業20余年，在大型商業項目任總經理職務十余年，現任北京首創奧特萊斯總經理。高級營銷師專業職稱、高級經營師專業職稱。亞太商業不動產學院講師。中國商業聯合會奧萊分會副會長。榮獲2013-2014年度亞太商業不動產學院天際線 “金牌操盤手” 大獎;2015年，被中國商業地產行業協會評為“中國購物中心杰出職業經理人”榮譽稱號。北京首創奧特萊斯商業一期總體建 筑面積11萬平方米，二期總體建筑面積7萬平方米，是京西地區唯一的、也是目前中國華北地區規模最大的奧特萊斯綜合體，項目自2013年5月1日開業起， 經營業績斐然，打破商業常規，跳過項目培養期，直接進入成熟商業項目的行列，今年上半年銷售同比增長近50%。這在近10年以來，北京乃至全國都非常罕 見。北京首創奧特萊斯不斷突破創新，在穩定運營、創新營銷的同時，也取得業內認可，獲得多項殊榮：通過全國旅游景區質量等級評定委員會的審核，被授予 “AAA國家級旅游景區”資格，成為“商旅結合”的典范;通過國際認證審核，獲得中國質量認證中心頒發的“質量管理、環境管理、職業健康管理”三體系認證 證書;項目被中國商業聯合會評為“全國零售企業服務質量五星級企業”、“全國誠信興商雙優示范單位”及中國商業聯合會奧特萊斯分會副會長單位等榮譽;在北 京品牌大會中，被評為“2014年度北京商業業態創新品牌”大獎;被奧萊行業媒體《奧萊視界》評為“2014年新銳奧特萊斯”及“2014年度最具創新奧 特萊斯”。?