2015年5月23日，在鄭州建業艾美酒店，地產線雜志社舉辦的系列“尋美·設計下的中國——鄭州站·演變中的社區商業”圓滿落幕。　　↑點數文化合伙人《地產線》雜志運營總監盛隨兵↑　　現場座無虛席，近百位地產設計開發同盟、設計管理高層及文化產業人群到場。由點數文化合伙人《地產線》雜志運營總監盛隨兵主持，攜同業內權威人士一同就巨大商機的社區商業中蘊藏的巨大挑戰，社區商業的發展現狀和投資趨勢下，專業市場如何突出重圍，另辟蹊徑、大行其道展開激烈探討。　　《鄰里互聯下的社群商業樣態》　　王柯翔　　IMG3合伙人 創意總監 城市設計學碩士 英國景觀協會資深會員 　　主要分享的是地產新產品中的場景社交和場景消費。如果說社區商業在一年多前還是藍海的話，現在打開自媒體終端看一下，有多少地產商、互聯網公司，已經深入到這樣一個“蛋糕”里面。一些很厲害的APP正在研發當中，通過他們的數字化融入到生活當中，之后直接在博取一些利益，所以這片海已經逐漸變成紅海了。而社群商業，才是真正的藍海。 　　首先明確一個大的趨勢，未來地產的一個重要的方向是軟開發，虛實結合的靈活模式，由硬開發變軟開發，然后把用戶和產品之間的維系進行更多的情感化維系，引領互聯時代。 　　公共空間才是軟開發競爭力的核心舞臺，首先創造場所的文化歸屬感;其次設計觸發文化歸屬性消費;最后增強產品用戶的聚合力與粘度。所以社群商業的出發點，在這個基礎上，是時候該想到如何提供一個生活舞臺，來取決在里面居住的這樣一些業主，而產生更大的長尾的商業模式。同時讓社交再升空間結合智能化接入，讓公共藝術互動作為釋放體驗的重頭戲。 　　未來作為開發商也好，作為設計人員也好，大家都要有這樣一個角色，第一是個場景造夢的編劇，第二是一個圓夢旅程的船長，你如何設計這樣一個銷售的方式和動線，第三是玩轉科技的極客，第四對時尚和藝術了解，第五，這個產品是不是愿意第一個發到朋友圈里來進行傳播，所以它是一個非常跨界的事情。　　《社區商業的演變--媒介與承載》　　楊東岳　　重慶長廈安基 建筑總監 德國包豪斯研究建筑學博士 　　認知上也與劃分界定商業層級的意義在于，認知不一樣類型商業的定位，關聯因素與設計相結合，達到通過設計的手段來盡可能的考慮并解決商業業態在商業運營中的問題。并從傳統的鄰里型商業、地域型商業、地區型商業、大型商業街四大商業類型劃分且在位置、消費群體、業態組合、建筑形態上區別劃分社區商業與城市商業的類別。 　　同時就社區商業設計四大要點：社區商業規劃原則;商業設計經驗梳理;商鋪劃分原則;商鋪細部設計一一解剖分析，最后對國內外具有鮮明代表性質的社區商業進行了案例剖析。　　《社區商業全程設計價值挖掘》　　付偉　　上海柏濤建筑 董事 總經理助理 副總建筑師 　　在開發商特別關注的實操無的層面上去解決一些問題，是這些問題怎么解決的?帶來五個案例深度剖析，社區商業價值不僅僅在于商業的去化能力，更重要的是什么?　　目前就是要把土地的價值提升，完成住宅產品的溢價。通過項目把企業品牌的優勢和它的特點，能夠再挖掘出來。在剛需市場下，成本集約型的房地產需要從定位開始就有成本控制意識，精細化操作需要一切可以產生價值的環節挖掘其價值，從幾個案例下講這五個點是從設計角度是如何做到的。 　　目前所有拿新地的時候都有一個問題，就是土地基本成熟的社區利用率比較少，拿生地的情況下客戶痛點是什么?做這個盤的時候客戶的癢點是什么?怎么通過對客戶的新地再定位和再認識，來做這個產品。 　　所以很多無論是設計單位還是房地產企業，其實不是在做創造地產，而是創造客戶，這個也是柏濤V—P系列出發點去研究的。最后全過程設計的一體化思維，通過設計思維的改變，會使我們傳統的設計會發生一個變化，最后到實施效果的改變。所以在全程化的設計里面，柏濤公司擁有三種不同經驗，就是懂市場的建筑師，懂景觀的設計師，懂景觀的商業包裝師。 　　同時，現場來自萬科、正商、建業、大河報等多家單位的與會嘉賓也對漫談話題各抒己見。　　鄭州萬科 副總經理 許沈波 　　萬科的特點，其實跟其他所有的地產公司有非常大的不一樣，就是我們在各自做各自的事情，就像說的V—link是整個萬科的北京區域推出來的一個概念，那么這個概念是基于一個大社區的基礎上，把例如創業啊，學習啊，生活啊，其實和人相關的所有的這些活動，能夠做一個平臺和整合者，這樣的方式，讓社區不僅僅是一個住的地方，更是一個創業，或者說工作、娛樂、學習，甚至比如說后面有養老，這樣的一個多元化的集合了人的所有活動的這么一個平臺，我們把這些東西，所謂V-link就是聯系起來，用這種方式打造一個和原來不一樣的社區。這個是北京區域的，其實整個萬科的其他區域也在做類似這樣的事情，就是說我們目前華南，所謂華南應該就是以廣西區域為主的這么一個大片區，整個華南目前的最大的學習和培訓的，這個學習培訓是什么呢?類似于像冬令營啊、夏令營啊，類似于社區的學習教育，這樣一個市場，目前整個華南區在做這樣一個事情，當然這也是基于社區本身做這個產品。比如整個廣東區域我們有一系列的萬科化的產品。原來的住宅我們叫萬科家，剛才說的教育培訓叫萬科屬，辦公，萬科云，其實和北京區域的V—link差不多，但是因為萬科確實是一個完全不一樣的企業文化這么一個公司，所以都屬于各自在發揮各自的空間，因為我們覺得就像到了互聯網的時代，以一個龐大的集團去主導和統一指揮所有公司去做一樣的事情，其實本身就是一個特別沒有創意的事情，所以呢，整個萬科集團，無論是不同的區域，還是說各個一線公司，我們也不在不斷嘗試我們一些跟社區，整個人的活動相關的，所有的行業相關的，所以我們現在把建筑在我們生命，后面又加了一句構筑城市吧，贊美生命、構筑城市，其實也是這樣一個道理，就是說這是一個平臺，我們需要聯系在一起，有這樣一個定位。當然我們本身也不斷地摸索，不斷在前進和思索，這也是目前來講我們的一點小小的探索吧!　　正商地產 總建筑師 馬晅 　　實際上從現在的這種形勢來看，我自己認為真正的房地產這一塊的發展，可能再有五年、十年，就不會像現在這樣了，估計萬科再過十年以后，中國的房地產城市進程已經差不多了，尤其是一二線的進程，三四線的房地產基本賣不動，尤其是建業這一塊，體會是最深的。正商還好，基本上都是在鄭州市區里面的房子比較多，當然我們做的以剛性的需求的房子多，但是我覺得呢，可能真正以后的發展起來，應該是物業，怎樣把物業給做好，實際上正商現在的物業做得并不好。怎么樣把物業商業給做起來?實際上我也在給我們的同事們講這個，就是如果一個物業，就像我們現在正在做的一個項目，我把小區的入口作為一個入戶大堂式的入口，入口大堂里面，可以把各種各樣的日常的用品啊等等這些東西，所有的生活用品、必需品，擺在大堂里面，讓業主回家的路上，路過大堂的時候，再建一些APP平臺啊這些智能化的東西，讓他路過以后點一下，保安或者誰給他送過去。現在我在做這樣一個完全智慧的(平臺)，就是我在家里想要什么，通過平臺就可以讓送過去。實際上正商在鄭州大概應該有幾十萬的用戶，幾十萬的用戶呢，比方說成立一個配送中心，大米進最好的，什么東西我都用最好的，什么東西都從廠家進，這樣的話，業主肯定還是相信物業的，如果一個是商業、一個是物業，他肯定還是相信物業，商業的你保障給他怎么樣，他肯定還很難信，但是你物業上你要是騙了他，他可以很容易地找到你，如果再利用這一點，再把物業費按期的打到，你辦一個卡什么樣的，再打到卡上，等等預付費這種，也可以，實際上慢慢的物業以后是最賺錢的了。　　我的理解應該是再過十年以后，不是房地產的天下了，是物業的天下了。　　建業住宅集團 產品研發中心總監 朱東宇 　　實際上我們在考慮商業的時候，也是一種以終為始的思路，我們在研究業態，在研究整體的空間布局的時候，這個都是一些常規動作吧，實際上我們更多的是關注人的需求，就像剛才講到的，就是我們的PPT里頭其實談到了很多，就是人在精神方面的需求，和對場所的體驗。其實這些都是我們在工作中更多關注的未來發展的趨勢，這個我也有一個認同感。 　　實際上我們當看到每一個環節，或者每一個細節的時候，可能更多的就是看到人的需求在這個空間里你到底能得到什么，或者是階段性的能夠，因為任何社區也好，商業也好，它都是成長型的，它在未來的若干年以后，它會在一個發展和生長的過程中。實際上人的互動吧，人在這個空間中的行為，也在創造著空間未來的發展模式。我們現在預測未來的社會是什么樣的，未來人的需求是什么樣的?也是立足于過去、立足于現在人的需求，所以從這個角度來說，我們現在正是在一個轉折的時代，也是在一個對過去的信息和未來的發展趨勢的一個思考，現在正在一個漩渦中，就是時代變革的漩渦中，所以我覺得，在這樣的一個契機，能夠組織這樣的講座和沙龍，還有包括能夠有不同的專家從不同的角度探討這個課題，是非常有意義的。剛才我們設計師從建筑設計角度，回顧他那些基礎數據，回顧設計體會，還有包括和甲方的互動，還有更早的專家是從經營或者營銷的角度，還有開發商提到了物業的重要性，我覺得這些方面其實都是缺一不可的。 　　從建業公司的角度來說，可能從它的整體來說，我們現在也在嘗試怎樣和互聯網接軌，怎樣建立大服務體系，而且怎樣在產品、品牌，就是能夠關注普通人的需求。我們已經在這個行業里已經開發了20多年了，在未來的這個趨勢中，怎么和這個社區的需求接軌，我們現有的硬件的基礎上怎么樣增加更多的軟件的措施，這種銜接方面也是目前，或者是今年吧，我們在這方面的探討，或者是追求比較多的去考慮的一個方面。 　　我們建業實際上有自己的農莊，也有自己的綠色基地，同時也是在教育的這個領域里頭，有很多這方面的思路和實踐，包括自己的幼兒園、學校，建業這方面相對來說，我覺得比較接地氣，在這個方面的建筑和開發比較容易把企業已有的資源整合。包括建業的艾美酒店，和藝術設計方面的銜接，也有一個突破，或者是能夠達到自己的一個標準。從這個角度來說，我覺得這都是我們在社區商業開發中的一個資源，和起步的一個積累吧。我覺得未來我們也會更多的關注這方面的人性化的追求，而且，也非常希望能和同行一起，和我們的設計師、上下游多方的行業內的從業人員吧，一起來做新形勢下的實踐和探索。　　河南建業商業地產經營管理有限公司 助理總經理 兼商業研究部經理 王東艷 　　建業勾畫了三條產品線，但是在這個產品線不斷的研討過程中，我們也在探討說，到底什么是社區商業，我怎么覺得購物中心其實也是社區商業呢?　　帶著這個問題，它已經從傳統的百貨過度到購物中心，已從購物中心到鄰里生活中心定位的轉變。最新大家又提出來生活方式中心，它可大可小，建業服務的過程中發現，大家對商業的需求已經延伸到不僅要滿足物質的需求，同時還希望追求他精神層面的需求。就是大家已經從場館到場所的這么一個追求，從物質到精神的這么一個過渡。那么我們的商業要給大家提供什么樣的產品和服務呢?我認為我們的商業應該給大家提供，讓大家的生活更美好，這也是我們建業商業公司，我們團隊的一個共同追求，讓生活更美好。提到這個讓生活更美好，是我們的目標是讓建業的物業，能給大家提供全產業鏈、全生命周期的商業地產、商業產品和服務。 　　通過20多年來產品的研發，回歸到產品的功能上，我們認為它首先要滿足大家基本層面的生活追求、物質追求，也就是大家提到的，傳統大家看到的商業。那么同時，我們也要給大家提供他希望他社交的平臺，它是一個能夠給你提供親朋好友歡聚的場所，同時我們也希望把我們業主資源整合起來，有關聯的建業的內部的客戶和外部的客戶，包括這么多年給我們有關聯的朋友，各界的朋友，包括政府官員，包括我們在座的每一位，希望能給大家提供一個事業上共同發展的平臺。那么這是我們建業對社區商業的理解。　　大河報 副主編 齊岸民 　　個人其實有點反感在居住小區周邊建很多商業用房，我覺得“死亡”最多的也就是這個社區里面商業店鋪，他們的死亡率，我是從他們經常更換他們的門頭，或者是電話轉聽得到的，我統計居住小區門店房的更換率，至少達到50%。　　社區本身建設，在建設設計商業區時是要引起思考的，它是純技術問題，最大的定位是要在所有的居住區建商業這個問題，我覺得沒必要，尤其是像鄭東新區那一塊，每個小區都是連著成片成片的，其實有一個小區有完整的體系，你就可以滿足了。因為我們從這個小區到那個小區，其實就是50步，但是每一個小區都建了完整的體系，就造成了商業的死亡。其實這種誘導，商業開發的誘導，我覺得不是很合理。 　　這是我的觀點，因為商業就是商業，它和住宅混搭在一起，我覺得總是不符合人類的精神需求。設計師應該將來更多的是精神產品，能融入到我們的所謂的社區商業地產開發，所謂的精神產品，它也不完全都是藝術產品，至少它能夠符合人類對精神上的一種需求，因為現在已經不是滿足空間住宅的，它有活動空間的需求。我覺得設計師為什么會遇到一些尷尬，在地產設計，不管在其他領域設計，我覺得中國的設計，包括很多人設計，都有一個大的戰略上的誤區，就是我們忽略了對本民族中國性的理解和引入和導入。有很多的案例，比如說法式的、地中海式的，還有一些美式的，我覺得這真的沒必要，美國人也不會喜歡到了中國看到美式的建筑和美式的風格，就像我們去美國，也不想看到中國的山寨品一樣!我覺得中國的建筑師和開發商，就要立足我們中國的東方精神的設計，來完成我們對設計、對商業的轉型。　　另外我覺得大家很焦慮，這個時代很焦慮，就是都在談互聯網，談很多的創新，在這個階段上，是要頓一頓的時候了，我們不需要那么快，越快國人會越來越迷茫，生活不需要那么快，因為人就是個動物，他就有兩種可以滿足：一種是物質的滿足，一種是精神的滿足，你再變，還能變到把我們的物種給改變了嗎?我覺得改變不了，其實我們不用緊張，還是要做功課，不管是地產商還是設計師，深入的，往深處走。這個深入是一個民族的民族性，它就是祖先給你留下來的這種根脈，那種血脈你是隔斷不了的，你是吃五谷雜糧的你就是吃五谷雜糧，所以我們的地產商今天來談這樣一個問題，應該是從更大的人生哲學的角度來理解，我們是不是要怎么去求變，而不是從技術上怎么去求變。　　↑左起 黃凱 付偉 盛隨兵 馬晅 王柯翔 楊東岳 齊岸民 朱東宇 王東艷↑　　隨著中原經濟建設進入全面實施的新階段，河南，將成為中國下一步經濟發展的重要增長點。在這歷史性的機遇面前，地產線愿搭建平臺，攜手更多建筑設計單位走入鄭州，助力中原人實現自己的幸福人居夢想。