編者按：   樓市調控到了一個新的拐點。   這似乎是一個輪回，隨著樓市政策的變化，這十年房地產行業經歷了政策抑制期、政策扶持期、政策打壓期，現在又回到了政策歸位期，盡管政策無法直接改變市場的趨勢，但卻能左右著房地產市場的潮起潮落。   近日，相關各部委密集發布了多份“超市場預期”的樓市寬松政策，從供應側和需求側雙向松綁樓市，房地產市場迎來了自2009年以來最寬松的政策預期。為什么要在這個時間節點出臺這些政策？其背后的邏輯是什么？它將會如何影響市場？市場又給了它怎樣的反應？我們試著用9篇文章來回答這幾個問題。   重點提示   房地產業內人士普遍認為，一線城市限購政策不會取消，但各地方政府很有可能將限購與戶籍政策等配套政策綜合調整。   實際比預期來得更為猛烈。   3月30日，央行聯合多部委發布通知，商貸二套首付比例下調到最低40%，公積金二套首付款比例下調最低至30%。同日，財政部，國稅總局發布通知，營業稅“五改二”傳聞終于落地，營業稅免稅的條件由購買滿五年調整為購買滿兩年。   對于此次政策調整，中金房地產的評價是，“組合拳出手，措施、時點均超預期。政策放松預期更明確。二套房首付比例下調，是繼2008年上次放松，過往6年以來第一次放松改善性需求：同時營業稅政策也回歸到2008年。”   由于此次政策調整力度較大，業內對各城市陸續出臺的配套政策也有相應的預期。   限購會否解除？   除了營業稅以及貸款首付比例調整，限購政策是目前北、上、廣、深調控手段中尚未取消的政策。這也是目前各界最為關心的政策調整。21世紀經濟報道記者綜合采訪發現，房地產業內人士普遍認為，限購政策不會取消，但各地方政府很有可能將限購與戶籍政策等配套政策綜合調整。   盡管部分一線城市已經明確表示限購不會取消，但這并不代表限購年限不可以調整。據北京房地產協會秘書長陳志分析，到2016年，北京會有一大批滿五年的自住住房需求。如果政府對限購年限加以調整，這部分需求就可以提前釋放出來。   另外，陳志認為，限購政策可以與北京市要推行的戶籍制度改革、積分落戶等政策結合起來。此外，陳志呼吁，非京籍家庭應當與京籍家庭享有同等的購房政策待遇。陳志認為，非京籍家庭可以享有購買二套的權利。   亞豪市場總監郭毅認為，北京和上海此前均表態不解除限購，但有可能會對限購的執行層面加以調整，比如北京居住證辦理的放松、通州的積分落戶等，雖然限購未解禁，但仍能為樓市新增具有購房資格的客群規模。而廣州和深圳房價漲幅并不高，限購以來樓市購房主體也回歸自住及改善需求，有可能會適度對限購政策加以微調。   中原地產分析師張大偉認為，限購政策不會解除，但也需要關注工作居住證制度。工作居住證完全可以取代這個政策松綁帶來的帶動作用，而且也可以控制人口。   上海易居研究院研究員嚴躍進認為，雖然很多剛需購房者依然面臨被限購的影響，但目前隨著改善性購房需求釋放，以及營業稅免征期從五年轉變為兩年，這使得市場的活躍度得到維持。從這個角度看，限購政策的意義反而變得沒有太多價值。換句話說，可能這也需要相關城市積極調整限購政策。   嚴躍進認為，從政策層面看，此類城市若市場成交量復蘇的態勢沒有預計的好，那么確實會考慮到限購松綁的可能。當然，這樣的松綁是局部的，對于一些外來單身人口的購房政策有望放寬。而別的領域可能還是會設卡。   二手房個稅調整空間？   由于營業稅免稅的條件由購買滿五年調整為購買滿兩年，業內人士普遍認為，北京市的二手房個稅也存在調整空間。   陳志在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，從此次央行和財政部、國稅總局出臺的政策來看，此次房地產政策調整主要以調為主，是為了擴大需求。而地方政府能做的也就是對市場做有效的提振，將需求擴大。目前房地產市場主要的矛盾是，高房價與低收入差距拉大的矛盾。有需求的人群，不具有足夠的住房支付能力。   陳志分析認為，20%個稅不符合支持改善性家庭購房的目標。政府應當把調整20%個稅放在房地產稅制改革的研究中。而從20%個稅實際調整效果看，由于陰陽合同等存在，該稅種也并未起到調節房價的作用，并且阻礙了二手房市場的流通。   陳志建議，短期內，政府可以把20%個稅年限進行調整，比如與營業稅同步“五改二”。   張大偉分析稱，2014年來的房地產寬松政策明顯可以分為四輪。第一輪是各地的松綁限購政策；第二輪是央行的限購政策調整及降息；第三輪是各地紛紛發布的購房補貼及央行的再次降準；第四輪是兩會前后，開始鼓勵自住及改善需求，包括公積金政策調整，回購庫存商品房做保障房等。從各地看，到目前為止已經有多地發布了房地產調整政策。由于土地財政依賴仍在，各地有積極出招托市的動力。   張大偉認為，未來各地方政府肯定會出各方政策細則，但各地會有差異。各類政策放寬都將會圍繞著進一步放松對改善性需求。