近來，原本要么被開發商抱怨“賠本賺吆喝”、要么常被忽略，甚至曾被看做業主與開發商矛盾導火索的物業公司幾乎一躍成為各大開發商追逐的新利潤增長點。

　　統計顯示，萬科、中海、綠城等一批業內知名房企的物業管理公司正行進在上市的路上。通過上市，物業板塊大有成為房地產行業創新轉型發展“新風口”的趨勢。專家分析，對于房企來講，未來競爭的重點一定是在存量房領域。物業管理服務將成為存量房領域重點布局的市場，是品牌房企構建萬億大平臺不可或缺的重要砝碼。同時，需求將轉向品質或增值服務的提升，這意味著在存量房市場領域物業公司有利可圖，有利于提升企業利潤率、規避市場風險。

　　物業平臺成香餑餑

　　物業的利潤到底有多大，實際上從當年轟動北京樓市的建外SOHO物業公司挪用物業費案就可見一斑。資料顯示，該項目原物業公司因挪走小區1743萬余元物業費而被告上法庭。

　　業內人士表示，以往物業對開發商的價值可以概括為“一半是海水，一半是火焰”。“經營好了，確實有利潤，還能帶來品牌溢價，促進銷售；經營不好往往就成了開發商的定時炸彈。”一位開發商表示，這也是并非所有開發商都愿意承擔社區日后的物業管理的原因。

　　目前，這一現象正在發生根本改變，物業有望成為開發商新的利潤增長點。“萬科物業正準備獨立發展，當然包括上市的考慮，本來希望把上市事宜延后一點，但發展形勢不等人，所以現在正加快研究。”萬科總裁郁亮不久前在股東大會上的表態揭示出當前物業板塊的熱度。

　　與萬科籌備平臺市場化相比，中海地產的大動作似乎更快。6月1日，中海發布公告稱，其子公司“中海宏洋”與“中海物業”已經訂立框架協議。中海將加快其對旗下物業產業的拆分資源整合，同時將進一步加快其物業平臺的上市。

　　值得一提的是，中海在公告中透露，公司正考慮以實物分派方式將分拆實體股份分派給股東。將集團物業管理業務分拆，不排除以介紹的方式在香港聯交所上市的可能性。

　　業內人士評價，中海物業已發展20余年，在業內已積累一定口碑，此次分拆上市將做大物業管理的生意。

　　另一家已進駐44個城市、管理項目超過150個、管理面積逾7000萬平方米的金科地產，今年初也派出團隊訪問萬科、花樣年深圳總部。被外界解讀為學習物業管理經驗。

　　事實上，除了萬科，中海、彩生活以及相當數量的房企也正在物業管理的存量市場上跑馬圈地。陸續有4家物業公司在“新三板”上市，包括東光股份、開元物業、丹田股份、華仁物業，上市時間均為2015年，其中3家在2015年3月之后。物業管理行業“風口”來臨，物業管理行業的公司尤其是品牌房企的物業管理公司正式開啟上市的大幕，試圖打造萬億市值平臺。

　　借物業謀劃萬億市值

　　“物業管理是被忽略的藍海市場。”一位從事物業管理的業內人士分析，中國房地產市場供求已基本平衡，樓市將逐步進入存量房時代。屆時，新增購房需求已經基本得到滿足，購房者的需求將轉向品質或增值服務的提升。

　　從目前行業競爭格局來看，千億房企的競爭暗潮洶涌，中海系、招商系、保利系、綠地等房企試圖通過重組形成超級聯合體，爭奪未來行業業績或市值的老大地位，競爭異常激烈。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉認為，物業管理服務將成為存量房領域重點布局的市場，也是品牌房企構建萬億大平臺不可或缺的重要砝碼。

　　從資本市場對物業管理公司的認可程度來看，2014年彩生活在香港成功上市后，其股價一路攀升。可以預見，如果萬科、中海、綠城等知名房企的物業公司完成上市，后期這些大牌企業勢必會利用資本市場的力量整合更多適合自己的物業公司以擴大自己的規模，打造其萬億市值大平臺。

　　以萬科為例，截至去年底萬科物業服務合同管理面積已達1億平方米，雖然該數字在全國250億平方米的存量面前占比并不高，但彩生活上市之前管理面積已達1億多平方米。

　　另一個潛在萬億平臺打造者中海，2014年底，其全年實現物業管理收入20.1億港元，同比增長13.6%；管面積超5000萬平方米，同比增加25%。若加上收購中海宏洋物業獲得的管理面積，中海的管理面積將超過6000萬平方米。而中海物業管理范圍除了住宅，還有寫字樓、購物中心等高收益物業，一旦上市，物業板塊給企業帶來的收益將不可忽視。

　　轉型“輕資產”模式

　　實際上，房企發力物業平臺也是應對行業利潤率下滑的轉型與創新。

　　專家表示，2014年上市房企凈利潤率為10%，對房企來講，今年“降成本，提利潤”是主旋律。房企除了調整企業組織架構等措施降低成本之外，也開始探索“輕資產”模式。

　　張宏偉認為，目前從物業管理的角度來看，存量房時代的客戶需求將轉向品質或增值服務的提升，這意味著物業公司可以大有所為。

　　以彩生活為例，2011年其收入是1.47億元，2014年上市后是3.89億元。從利潤率的角度來看，彩生活在2011-2013年的毛利率分別為47.2%、47.9%和61.6%，凈利潤率也在2014年上半年同比飆升206.9%至6200萬元。

　　由此可見，龍頭房企要實現“輕資產”轉型，提升利潤率、規避以銷售為主的規模化的市場風險、把握資本市場“風口”來臨的階段，布局物業管理行業及提供增值服務必不可少。

　　“萬科物業服務的輸出算不上新鮮事。”一位曾與萬科聯合拿地開發項目的開發商向北京商報記者介紹，“多年前，在全國范圍內，萬科就開始為部分與其聯合拿地的開發商樓盤提供物業服務了”。

　　2015年初，萬科物業做出了以“睿服務”進行市場化推廣的戰略決策。該戰略實際上已明確表明了萬科想用輕資產方式做物業的全面市場化，即輸出品牌、技術和標準，不輸出人員，也不自己招人。

　　一位熟悉萬科地產的人士表示，目前不少公司已簽約或正在商談與萬科物業合作，畢竟萬科物業已經成為地產圈公認的金字招牌，而“睿服務”更是萬科物業面向市場的核心產品，注入萬科物業25年的管理能力與經驗，能在確保品質的前提下提升效率。

　　作為萬科在地產開發領域的合作伙伴，金隅嘉業集團已經成為萬科物業的客戶。該公司在南京的項目金隅紫京府不久前正式簽約萬科物業。這也是萬科物業發展22年以來，首次接受管理其他開發商的地產項目。金隅表示，其公司也有自己的物業服務團隊，但鑒于異地重新布局的成本與管控壓力，加上面臨著服務體系要實現本地化落地的挑戰，金隅嘉業將優先外聘本地品牌物業進行合作。

　　萬科董秘譚華杰稱，萬科物業的市場占有率約為0.6%，盡管規模排名靠前，但想實現更大規模的覆蓋，“就必須走出去”。業內人士表示，一旦萬科、中海等物業板塊成功上市，其原本物業品牌價值將通過輸出效應再度放大。

　　社區商業時代的機遇

　　事實上，近年來社區商業的快速發展也是物業管理發展迅速壯大乃至服務模式不斷升級的重要原因。

　　業內人士表示，無論是萬科的“鄰里家”自主經營社區商業服務模式還是其最近打造的社區服務商2.0版本“V-link”；以及陽光100打造的社區商業模式“街區綜合體”，花樣年的商業社區O2O模式。這些社區商業的探索與發展都客觀上直接推進了物業服務的升級。

　　社區商業的升級帶來了更多的客戶服務機遇，為客戶提供增值服務，企業將最終獲得增值服務收益。

　　此外，除了社區商業外，包括安保、醫療、養老、教育、就業等因素也是不容忽視的方面。開發商們要加碼生活服務領域，那么首先就要看房企的洞察力和整合資源的能力，開發商能否從中挖掘共性的、高價值的需求，并在服務載體上緊跟時代創新。形成自己的增值服務的特色，是決定這個模式能否成功的關鍵。

　　張宏偉認為，開發商在開發階段其實就開始積累了大量用戶數據，進入物業服務階段后，除基礎的生活服務功能外，物業公司可以構建社區O2O平臺，通過App將商家引到線上，構建社區“1公里”微商圈。隨后，物業公司可根據住戶年齡、性別、家庭成員構成以及家庭基礎財務狀況等信息對用戶進行精準分類，以此分析用戶精準需求，并通過推送等形式將服務信息精準呈現給住戶。

　　業內人士表示，未來除了傳統的物業收益外，物業公司增值服務收益來源主要為三類：一是社區增值服務收入，包括生活超市、社區商圈、便民服務、O2O服務等。其次是金融收入，主要是房屋首付貸、裝修貸等小額貸款服務。此外還包括房屋買賣、房屋租賃、社區養老等運營性物業的租金收益和資產增值收益。

　　同時，隨著移動互聯網深入應用，更多的企業將轉向社區服務提供商，通過O2O帶來的增值服務為企業帶來新的利潤增長點。

　　但業內人士也提示，無論上市與否，物業的根本仍然是為業主提供全面貼心的服務。