原標題：玩物流做家居 房企轉型玩法多

在房地產行業進入“白銀時代”，處于調整期的房企也在不斷地探索著新的發展方向。在萬科、保利、恒大等大型房企試水了互聯網、金融、零售、農業等方向后，又開始向智能家居、教育以至物流等領域進發。房企尋求轉型真可謂是越玩越出格。而在不斷地試水后，已經有企業逐漸找到感覺，一些新的“出路”似乎已經浮出水面。

萬科進軍物流地產

在近日公布的5月份銷售簡報上，萬科首度披露了集團對于物流地產的規劃：“下一階段，我們將在住宅和傳統商辦地產之外，積極拓展消費地產、產業地產，而產業地產的業務重點方向之一將是物流地產。”隨后，記者從萬科方面了解到，萬科已經撤銷物流地產事業部，新成立了萬科物流地產發展有限公司。值得關注的是，美國黑石集團就是該公司的股東之一。

據了解，此次成立的物流地產公司包含了萬科在貴州和武漢兩個物流地產項目。其中，貴陽龍里物流項目位于貴州省龍里縣快遞物流園，項目占地面積約13.3萬平方米，建筑面積約10.1萬平方米。萬科預計將擁有該項目50%的權益，但必須支付地價款約0.15億元。而武漢陽邏物流項目位于武漢市新洲區陽邏街，項目占地面積約14.9萬平方米，建筑面積約7.6萬平方米。萬科擁有該項目100%權益，必須支付地價款約0.6億元。

萬科進軍物流業顯然不是一時沖動。早在去年，北京萬科就和廊坊控股在簽署《戰略合作框架協議》，雙方將強強聯合打造世界一流物流產業園區項目和生活服務配套項目。當時，萬科就曾表示希望將此項目作為集團涉足物流地產的首批重點項目。萬科前高級副總裁肖莉也曾向媒體透露：“國內的倉儲建設遠遠跟不上網購行業的發展，萬科認為物流地產發展空間巨大。未來，我們將引入黑石、kkr、凱雷等戰略投資伙伴。”

盡管像毛大慶、肖莉這些重量級人物已經去職，但萬科在物流業的進軍步伐卻越來越大。甚至有消息稱，“截止到6月，萬科實際拿下的物流地產總用地面積已經達到一百萬平方米左右。”

與黑石聯手闖開天下

“萬科進軍物流，受關注的是成為股東的黑石集團。”有分析認為，在成功引入黑石基金戰略投資者之后，萬科有望實現普洛斯式輕資產模式。

克爾瑞研究中心分析師朱一鳴認為，物流地產屬于典型的重資產運營，但在成功引入黑石基金戰略投資者之后，萬科便有望實現普洛斯式輕資產模式：即萬科開發物流項目，由黑石收購，進行基金化運作，萬科保留項目長期運營權，收取部分管理費用，并坐享基金分紅，也即萬科所謂的“小股操盤”模式。而前萬科北京總經理毛大慶曾判斷過，“萬科做物流的優勢是在拿地開發方面。”萬科作為國內領先的地產開發商，它的優勢在于拿地和開發能力，而黑石是優秀的投資型基金，在海外上市方面的經驗也十分豐富。兩者的合體應該有不錯的化學效應。

一直以穩健見長的萬科，在此次大舉進軍物流業，拉上黑石集團后也是算得上是心里有底。有業內人士分析認為，與產業地產和商業地產不同，倉儲物流設施的同質化程度較高，后期的運營要求也比較低。這不像很多商業地產項目，個性化非常強，在轉手的時候難以找到下家“接盤”。所以萬科做物流地產，如果能夠成功，配合萬科的住宅項目、商業地產，在“城市配套服務商”的概念下還是很有看頭的。即使不成功，算上項目成本、土地溢價、再加上一些利潤，轉手也是不難的。

據克爾瑞統計，截至2014年5月，全國優質倉儲物業平均租金已連續18個季度上漲，倉儲物業投資回報率超過寫字樓、購物中心及高檔住宅，躍居物業市場第一，一線城市倉儲物業租金在未來15個季度還將繼續上漲。近兩年，我國電子商務的迅猛發展對倉儲物流需求形成直接的支撐。在電商物流對租賃需求的快速增加的背景下，物流倉儲的市場需求量將繼續保持強勁。

房企玩花樣愈發出彩

在整個行業都處于調整狀態上，進軍物流業已經變得不是稀奇的事。事實上，眼下各大房企在轉型之路上是越玩越出彩。

“現在我們是什么都嘗試，覺得有前景的都可能會去做。”萬科的員工向記者透露。除了物流以外，萬科現時在教育、金融、互聯網都有所涉及。近日，又傳來了萬科與國內家電巨頭美的的“曖昧”消息。5月18日，以萬科總裁郁亮帶隊的管理層50多人齊聚廣東順德美的集團總部，與其董事長兼總裁方洪波及高管團隊交流。這是繼去年初萬科考察家電巨頭海爾后接觸的第二家制造企業。隨后，就有消息傳出萬科或將進軍智能家居領域。

萬科建筑研究中心的人士也向媒體透露，萬科的方向可能更關心在智能家居基礎上做集成，功能更智慧，如與住宅裝修、設備、主體的集成。

事實上，記者發現，萬科今年在智能家居的關注度比較高。萬科在北京、上海等地方的項目都曾以智能家居、智能生活的概念進行打造。而在廣州，在5月亮相的萬科云啟項目更是一個以4G智能社區應用進行打造的樓盤。“可能是由于需求上的原因，萬科有整合資源的意愿。”自從今年以“合伙人”姿態登場后，萬科對于上下游資源的整體已經非常明顯。這也使得“萬科要玩智能家居”也并非不可能。

南方日報記者蔣勁勁